2004年5月，风头正盛的“思达系”原掌门人汪思远用5.91亿元的高价，一举拿下在当时并非郑州核心区的河南农科院431亩土地，成为郑州有史以来的第一个“地王”。
这也是第一次，让“地王”这个概念，走进了郑州的视野。
从这惊世一拍至今，已经16年。
在这房地产快速发展的16年里，郑州上演了一个又一个的“地王”角逐与较量。随着岁月的流失，暗淡了刀光剑影，远去了鼓角争鸣，往事已久远。
今天，我们试图还原当年的一切，看看曾经风光无限的“地王们”，现在到底是怎样的境况？能给我们带来什么启示？
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时也，命也。“思达系”汪思远将巨额资金砸向郑州首个“地王”蓝堡湾的同时，他的商业帝国覆灭之路也正式开始。
其实，蓝堡湾这块地原先是郑州首富花园集团谢国胜的。后来花园集团资金链断裂，汪思远才豪气万千拿下这块地。
2006年，汪思远放手开发这个“地王”项目，取名“蓝堡湾”是“NO.1”谐音，声称要建郑州最好的房子。
遥想当年，蓝堡湾3000万盖售楼部，看房需预约，先交2万元诚意金才让进，全线精装8000元的高价，是何其威风！
但，2007年超过8000元的售价显然太高。每平方高出周边楼盘近4000元，隔东风渠与之相望的圣菲城当时只卖3300元。
要命的是，蓝堡湾一期共3000多套房子，只卖出去100多套，出现明显滞销。
更没有料到，2008年金融风暴来势汹汹，房地产行业哀鸿遍野。
蓝堡湾过长的开发周期给了“思达系”考验，他们不得不通过民间大量借贷硬扛住这块难啃的骨头。
而最终，“思达系”没有熬过2008年那个寒冷的冬天，汪思远不得不向残酷的资本市场低头。
寒风刺骨的冬天里，数百业主围攻蓝堡湾售楼部。
至此，整个“思达系”轰然倒下，汪远思近30年的商海沉浮宣告终结。
尔后，接盘者经过几经周折，汽配大世界老板和原亚细亚晋野都参与过，不过最终还是由正弘全面接手。
当时的“思达优典”成了现在的“正弘春晓”，“思达数码公寓”成了现在的“正弘数码公寓”。“思达蓝堡湾”也归入正弘旗下，成为今天的“正弘蓝堡湾”。
2009年国庆节后，正弘把蓝堡湾一期重新以毛坯价6500元推向市场，对应当时均价4000元也是高价，好在当天几乎清盘，蓝堡湾顺利活了下来。
如今，蓝堡湾的住宅二手房均价在2.4万左右，10年涨幅约270%。
正弘李向清起步于花园路农业路的正弘国际、花园路迎宾路的九郡弘。又在花园路蓝堡湾实现创业二次巨大发展，一举成为郑州开发商第一梯队。
蓝堡湾这块地，谢国胜是过客，汪远思也是，只有正弘李向清才是赢家。
郑州首任“地王”命运坎坷。在此后的几年中，“地王”桂冠先后被多家开发商争得，命运更是多有不同。
2
2006年，郑州房价进入3字头。到2008年，房价已经进入4字头。2006年至2007年郑州房价的攀升，跟几块“地王”的出现不无关系。
2006年6月，郑州拍卖西区电缆厂的一块地，每亩约合218万元，业界惊叹西区出现“天价”地，案名是龙源世纪花园。
几个月后，一直在业内以稳健著称的建业突然发力，以2.8亿元总价、430万元单价，刷新“地王”记录，单价直接从2字头跳到4字头。
有人计算，这块地如果盈利，最低也要卖6500元，而当时周边楼盘售价仅为3700元。
该地块后来开发成建业壹号城邦，是建业在郑州拿下的首个“地王”。如今二手房均价在2万左右，到目前涨幅约180%。
后来的建业贰号城邦也是“地王”，每亩地价更是破千万。2012年开盘均价达1.2万元，凭借学区房优势，卖的还不错。如今二手房均价2.4万元，正好涨了1倍。
直到2008年郑东新区雏形初现之前，郑州地王大部分都靠西。
2008年经历过楼市寒冬之后，2009年，随着4万亿投资的落地，以及一系列利好政策的出台，楼市重获生机。
而楼市的繁荣首先从土地开始，在一天之内竟拍出5块“地王”。
冉屯北路北原河南水晶股份有限公司的两块地，经过激烈争夺，被正商纳入囊中，也就是现在的正商明钻。2010年6月开盘均价6600元，如今二手房均价14000，10年涨幅近120%。
而冉屯东路东的三块地，被河南康隆置业拿下，这是由4家国有企业共同投资组建的公司，即现在的风和日丽。2012年6月开盘均价7000元，如今二手房均价13800，涨幅近100%。
紧接着，原河南机电学校68.54亩地块摘牌，当天经过76轮的激烈竞争，鑫苑置业以每亩690.43万元的天价再度刷新郑州“地王”纪录，这就是鑫苑世家。当年开盘均价8000元，如今二手房均价2万左右，涨幅约150%。
比起鑫苑世家，经三路东风渠边的鑫苑名家，才是人们心目中的经典之作。
河南的地产项目中，没有一个能够像它那样，获得那么大的荣誉，从最高领导到大大小小的领导，见证了多少荣华。
鑫苑是郑州老牌房企中一匹难得的黑马。
1997年成立，仅用了10年时间，在2007年就成为了在美国纽交所上市的首家中国房地产企业，一时风头无量。而建业2008年在香港上市的时候，已经成立了16年。
但，谁又能料到，美国上市却正是鑫苑最轰轰烈烈的时刻。繁华极尽而衰，鑫苑在到达顶峰的那一刻，瞬间走向了下坡的快车道。
一直到今天，鑫苑都再无优质的产品面世。鑫苑名家成了鑫苑迄今为止难以逾越的高峰。
10年前，郑州楼市的老大和老二还是建业和鑫苑，升龙排第三。
而10年后的今天，建业已经不见老大踪影，鑫苑越来越刚需，升龙更是一地鸡毛，让人扼腕叹息。
你看，10年真的不长，但却足够可以让一个开发商从繁盛到陨落。
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伴随着2011年初“限购令”出台，郑州楼市再次遭遇寒冬。
政策影响下，随着降准、降息、贷款利率优惠等各种利好的出现，冷清的郑州市场逐渐转好。
市场回暖的同时，激烈的土拍竞价再次出现，郑东新区和北龙湖崭露头角。
在2012年7月，郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘得九如路旁地块，每亩折合936万元。至此，郑州新的“地王”诞生，它就是龙湖上第，也是北龙湖“地王窝”里的首个“地王”。
几乎同一时间，郑州康宁路北的一块地，被东方鼎盛拿下，每亩地价1310万元，创造了105%的溢价率新高，成为一天之内的第二个地王。也就是现在的东方鼎盛御府，如今二手房均价在2.5万左右，涨幅超过100%。
2个月后，北龙湖东南角又一“地王”诞生，也就是现在的普罗旺世龙之梦，2013年10月开始内购，2015年4月拿到预售证，均价2万以上。如今二手房均价3万多。
2012年，郑东新区的土地市场开始活跃，大佬们角逐的战地，开始由西往东转移，郑州的中心，也开始逐步东进。
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2014年，全国楼市低迷不起，土地市场也随之降温。而郑州稀缺的市中心土地价值却在攀升，外围房企抢占高地。
2014年2月，新东润在经历73轮激烈竞争后，在万科、建业等群狼口中，以每亩地价1550万元，抢下郑州中心城区信息学院路51亩地块，荣膺郑州“新地王”。
“地王”的光环让新东润一下子被推到闪光灯前。
在拿到“地王”之前，新东润没有一个在郑州市中心拿的出手的标杆作品，充其量也只能算二线开发商，还偶有维权，所以大家对这个项目都不看好。
而此刻，更严重的问题是，这块地楼面价7700元，加上各种成本价能达到1.3万，而周边位置更好的开祥御龙城均价1.1万。
而且，区域里分布着大量老旧家属院，也缺乏地铁覆盖，又没有优质中小学资源的加分。
更有甚者，在新东润拍下“地王”的当天，中海也拿下了它西边紧挨着的一块地。
要知道，在业内中海一直是以成本控制闻名的利润之王。更何况，这次中海拿地的价格，还比新东润要低。
地价比中海高，品牌没中海响，卖的还比中海贵，新东润的气势立马自动减弱三分。
这时候，业内的普遍反映是，新东润这回绝对要被“地王”拖死了！
接下来的情况也都如大家的猜测，在2014年之后，市场进入长期的滞胀期，整个郑州楼市普遍去化缓慢，现金流紧张。
新东润因为“地王”的存在，整个问题更加突出。
于是，新东润决定孤注一掷，举全集团之力倾注于这块“地王”，不惜花重金，邀请了大设计师李玮珉参与设计。
李玮珉是一位非常挑剔的设计师，有三不接原则：
1、销售单价低的项目不接。
2、手中项目很多，必须保证所有项目亲历亲为主持设计，档期排不开的不接。
3、开发商给的设计周期不够的不接。
总之就是一句话，逼格满满。
有人说，这个“地王”是被李玮珉绑架了。
因为据说为了等候李玮珉，项目施工周期延长数月。还听从大师的建议舍弃了临街商业，主动退界让渡部分空间做绿化隔离，甚至还下挖去做下沉式景观，这些都意味着资金回报率大打折扣。
但，最终呈现给我们的，却是令人惊喜的东润泰和。
可以说，是东润泰和把李玮珉带进了郑州，之后才有了他参与创作的永威上和院，再之后才有了参与北龙湖豪宅设计的一众大师，梁志天、庄镇光、任治国、琚宾……
可即便如此，东润泰和因为各种原因，在前期很长一段时间里叫好但不叫座，去化非常缓慢。
2015年4月首次开盘，推出约100套房子，均价13000-15000，据说当天去化率只有25%。
渴望一战成名的新东润遭遇了现实的尴尬。
不过，伴随着2016年的市场升温，东润泰和终于迎风而起。如今二手房均价2.5万，5年涨幅近100%。
不是一个开发商救了泰和，也不是一个设计师救了泰和，更不是一种规划理念救了泰和，而是一个时代、一个大牛市救了泰和。
可喜、可悲、可叹！
5
江山代有才人出，2016年以后，“地王”在郑州已是常态。
从2004年到2020年，郑州近16年的房地产发展史中，诞生了一批又一批“地王”，给我们留下了很多值得去思考的东西。
如果站在当下去看这些汹涌入市的“地王们”，哪些涨幅最大？哪些涨幅最小？它们有没有跑赢郑州平均涨幅？
下面让我们先了解一下郑州这连续16年的房价变动情况。
通过这张图片，我们能轻而易举发现，在过去的16年中，郑州房价整体平均涨幅约460%。
结合每一个“地王”项目去看，只有4个项目的涨幅真正跑赢了郑州平均涨幅，分别是正弘蓝堡湾、东润泰和、鑫苑世家和东方鼎盛御府。
其中——
正弘蓝堡湾一期，2009-2019年涨幅约270%，而郑州平均涨幅200%。
东润泰和，2015-2019年涨幅约100%，而郑州平均涨幅60%。
鑫苑世家，2011-2019年涨幅约150%，而郑州平均涨幅100%。
东方鼎盛御府，2014-2019年涨幅超过100%，而郑州平均涨幅70%。
然而，剩下的大部分“地王”项目，涨幅基本都跟郑州平均涨幅接近，有的甚至还低于郑州平均涨幅，比如西区的正商明钻和风和日丽。
显然，并不是每个“地王”项目买了就是赚了。
经初步计算，郑州近16年中，大部分“地王”都无法真正跑赢郑州平均涨幅。
所以，如果你考虑投资，尽量不要去碰“地王”项目。
进入市场价格太贵，提前透支未来预期，还怎么升值？
若市场好，它要等等大家，等到它高出的价格被填平，才跟着大家涨。
若市场不好，它的客群太小，流动性差，不利于成交。
但如果你考虑自住，从这几个跑赢大盘的“地王”中，可以梳理出两大价值点。
首先，区位很重要。
区域是否有经济能力吸引人口持续流入，对租金和升值的影响都很大。
正弘蓝堡湾、东润泰和、鑫苑世家和东方鼎盛御府所在的金水老城区和郑东新区，都有经济能力吸引人口持续净流入。
其次，曾经的“地王”教会市场，提升品质才是王道。
就拿正弘蓝堡湾一期和东润泰和来说，如果它们没有精雕细琢的品质，你看会掉价多少。
在有限的预算里，怎样将产品做到极致，才是接下来“地王”的生存之道！
郑纺机地王万科美景世玠，能够跑赢金水老城的平均涨幅吗？
北龙湖最贵地王金茂府和融创中原壹号院，能够跑赢同区域其他豪宅的涨幅吗？
滨河地王康桥悦蓉园和亚新海棠公馆，能够跑赢滨河其他楼盘的涨幅吗？
老经开地王阳光城檀悦、华润紫云府和碧桂园天玺，能够跑赢经开老城的平均涨幅吗？
白沙地王亚新紫藤公馆，能够跑赢白沙象湖片区的楼盘涨幅吗？
……
让我们拭目以待！
